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春節后發債不足同期15% 房企現金流管控備受挑戰

2020/2/21 6:04:23      大眾證券報      

核心提示:售樓處停開,三四線年關的“返鄉置業”計劃破滅,在融資方面也深受影響,這對房企未來兩三個月的現金流管控提出更大的挑戰。

春節后發債不足同期15% 房企現金流備受挑戰 

2020年春節前的疫情,對全國的多個行業及人民生活水平產生了巨大的影響,對房企而言 ,除了直觀可見的線下售樓處停止對外開放,三四線年關的“返鄉置業”計劃破滅,在融資方面也深受影響,這將對房企未來兩三個月的現金流管控提出更大的挑戰。

疫情影響下,春節以來房企融資同比下降86%

2020年春節前疫情突發,房地產行業也深受影響,從企業融資角度來看,一方面受春節法定假期延長的影響,另一方面出行及活動管控等導致大部分融資機構路演停擺,監管層面在融資審批方面進度放緩疊加等原因,房企發債大幅減少。

據不完全統計,從2020年1月25日到2月10日共17天,95家典型房企春節后完成發債融資僅有4筆,分別為建業地產、新城控股、佳源國際及榮盛發展發行的境外優先票據,涉及金額不足百億元人民幣,與2019年春節相對應的時間段相比,減少86%,去年同期發債量是今年的7.3倍。此外,2月11日有發行債券計劃的還有中梁控股1年期的2.5億美元境外優先票據和招商蛇口擬發行的10億元超短融資券。而除了招商蛇口外,截至目前房企發債主要集中在境外發債,在疫情的持續性影響下,國內發債受到更大的影響。

突如其來的疫情使得房企發債量驟減,且或將持續一段時間??v觀往年來看,一般房企于年初將會出現一波發債潮,且會有幾個月的持續時間,主要由于年初房企到期債券較多造成的需求上升,且年初房企和各機構發債額度充足的供應滿足。

從2020年春節前房企的融資可以看到,2020年1月房企境內外發債總量 1316.6億元,同比下降5.5%,撇除春節影響只計算1月24日之前的房企發債情況,房企發債同比增長達到22.77%,房企的發債需求意愿及需求量較于往年更加強烈,境外發債單月融資總量更是創歷史新高。從2019年的融資趨勢來看,春節后房企發債潮將持續一段時間,2019年2-4月房企單月發債量雖然有所回落,但仍屬年內高位。但根據目前疫情影響的情況下,勢必將對房企2月以及3月份的發債造成影響。

售樓處關閉疊加融資緩慢,房企現金流受考驗

疫情影響融資驟減將持續對房企造成壓力,一方面,根據房企的債券到期情況來看,2020年是房企債券到期的高峰期,95家房企年內到期債券達到5000億元以上,較于2019年上漲45%,房企的融資及償債壓力較大。短期來看,目前國內疫情形勢,將持續對房企融資造成影響,可預見2月房企的融資將會大打折扣,或將會影響未來房企的到期債券償還。據不完全統計,3月房企到期債券總量達到330億元以上,雖然較于2020年1月到期債券的相對較少,但房企境外債到期情況卻屬于年內高峰。

此外,即使房企債券已經進行提前贖回或者對償還計劃準備充分,但由疫情影響下的開工計劃停擺、以及后續開工恢復仍需一段時間,對企業財務也會造成很多壓力,尤其是高杠桿的企業。僅從利息支出來看,根據2019年上半年70家房企的平均融資成本和有息負債總額,70家房企月利息支出超過350億元。

高額的利息支出加之人力成本等各項影響,對于資金充足的大型房企可能面臨問題不大,但是對于一些資金流本身就緊張的中小房企來說就比較致命,在融資受阻,銷售停滯,開工延遲多種原因疊加下可能將會面臨債務違約,甚至破產。2020年截至2月10日,共有69家房企破產,其中2月上旬就有20家,隨著疫情的持續,或將有更多的企業提交破產文書。

突發疫情后,國家對經濟維穩方面做出多項舉措,包括央行開展9000億元逆回購操作,緩解企業特別是小微企業的財務壓力,擴大融資規模,支持實體經濟,使得多只關于疫情防控的主題債券快速發行,且部分企業利率較低。2月5日由招商銀行主承銷的中國南山開發(集團)股份有限公司3億元超短期融資券,成為了國內第一筆疫情防控主題債券,該債券募集資金主要用于支持武漢火神山、雷神山和各地隔離醫院的廂房建設等。此后國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行等發行了多項抗擊疫情主題金融債,珠海華發集團(為商貿板塊子公司籌集)、四川科倫藥業獲批發行了主題債。但疫情專項債未涉及主流房企,涉房方面主要體現在租金減免方面以及物業的補貼優惠等??偟膩砜?,疫情影響下房企售樓處停擺,預期的春節“返鄉置業”并未實現,售房現金流入較少,且房企融資進度緩慢,疊加高額利息費用支出,加上債務到期壓力,將對房企的現金流管控提出重大的挑戰。而待此次疫情影響下降后,房企發債逐步恢復,伴隨著國內經濟補償性恢復,房企發債量將會有可能出現補償性上漲,同時,大環境對實體經濟的補救可能使得房企債券融資成本持續性上漲的壓力得到緩解。 克而瑞地產研究

(編輯:gifberg)
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